日本株と米国株、FXに投資して1年目。元本6万円を200万円まで増やしました。
国内リート

個別株はマイナスだけどJREITは大幅続伸!

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どうも~!

日経平均株価はようやく2万2000円前後まで戻ってきているが、日本の不動産投資信託(リート)を代表する東証REIT指数は、つい最近も年初来高値を更新する動きとなっており、やや買いづらい相場が続いている。

4万円台だった弱小リートも今や6万円を軽く突破しており、今までの安値でJREITを購入した投資家は、今頃莫大な含み益を抱えていてホクホク気分になっていることでしょう。

実際に私もJREITには投資していて、JREITの銘柄だけは全て評価損益がプラスになっているのに、個別の銘柄はマイナスという状態だ。

個別株はマイナスだけどJREITは大幅続伸

私が昨年、当時人気のなかったトーセイ・リートは株価が10万円のときに利回り7%だったので、「高配当だしとりあえず買って放置して配当金だけ手堅くいただくか!」という何といえない軽い気持ちで買ったが、今や30%も上昇して当時はもっと買えばよかったと後悔している。

トーセイ・リートに限らず、保有しているJREITの銘柄でもインヴィンシブル投資法人、大江戸温泉リート法人、さくら総合リート法人、投資法人みらい、タカラリート投資法人といった銘柄も年初から凄まじい勢いで上昇しており、指をくわえてその上昇っぷりをただただ見守っているだけである

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JREITの堅調さと上昇を尻目に、保有している個別株はあまり元気がなく、ビジョナリーホールディングス(9263)、ゲンダイエージェンシー (2411)あたりは含み損で未だに買値まで戻ってくれない状態が続いている。

まあ、最初から個別株を買わずにJREITだけで買って放置すれば良かったのかも知れないが、日本株のポートフォリオを全てJREITで埋め尽くすのはちょっともったいないと思った次第ではある。

ビジョナリーホールディングス(9263)
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ゲンダイエージェンシー (2411)に限っては株価が下がっているせいで、利回りが6%に上昇してしまい、高配当化が進んでいる様子だ。

JREITは過熱していて含み益もプラスに

そもそもなぜJREITはこんなに買われているか?

と色々調べていると、米中摩擦問題などで個別株は先行きが不透明な部分がある中、高配当であるJリートに分散投資し、少しでもリスクを抑えつつ、高いリターンをもたらす可能性のある資産の一つとして投資家の関心を集めているという側面があるようだ。

つまり機関投資家がJREITに参入したことで、JREITの価格が押し上げられ、全く人気のなかった毎月分配型の不動産投資信託も基準価格が上昇している。

JREITは現在、分配金の利回りが3~4%くらいを推移しているので、日銀は金利を低い水準で保っている影響と、不動産市場の堅調さをうけて、JREITを下支えになっていると考えている。

2018年頃、JREITに全力で投資していれば今頃その価格の上昇っぷりに証券会社の口座もホクホクな状態だろう。

2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催前後の不動産市況のピーク感から、Jリートの上昇が一服する、という懸念はゼロではないが、多くの投資家がJREIT市場に参入することで、これからも不動産市場は成長していく可能性があると考えている。

が、JREITへの投資にはリスクが潜んでいるのを決して忘れてはならない。

というのもJREITは主にオフィスへの投資割合が多いと言われており、世界経済の減速懸念を懸念に金利上昇などによる投げ売りには注意しなければならない。

JREITに投資するのであれば、JREITが抱えている主なリスクを考慮して、投資を検討する必要がある。

  • 今後、オフィスやホテルの空室率が目立つ可能性もある。
  • 日本株が再度下落することによって今までJREITに投資していた投資家の投げ売りが起きないかどうか。

高配当な個別株は投資するべきか?

日本株には配当利回り5%を超える高配当株はいくつか存在していて、代表的なのがJT、日産自動車、キャノンあたりだ。

業績が悪化して株価が落ちまくって高配当化してしまったのが日産自動車で、その背景にはカルロス・ゴーン氏の経営問題や車の販売不振が影響しているが、「大型株だし、倒産しない企業だから投資してみるか」という考えには警報を鳴らすべきである。

理由は経営の混乱・業績悪化が長引き、配当が減らされ、利回りが下がるリスクもあるので、配当利回りばかりに目を奪われず、とりあえずその企業の業績をちゃんと調べてから投資する必要があると思う。

個別株で高配当な銘柄が人気である理由は何といっても配当金が高いため、何もしなくても手に入ることのできる収入は投資家にとっては最大の喜びだろう。

高配当個別もJREITへの投資はいったん慎重になりつつ、利益を確保し、次の投資のタイミングや他の資産への乗り換えを検討することも大事な局面かも知れない。

そう考えると為替や金利の影響を全く受けないクラウドファンディングも投資のポートフォリオに入れるのも面白い手段の一つだと考えている。

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個人投資家
ねるねる
30代リーマン、システムエンジニアをやりながら米国株と日本株を日々研究する個人投資家。